การขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีน
                                                                                                         จาก สถานเอกอัครราชทูต ณ กรุงปักกิ่ง
                                                            (http://www.thaibizchina.com/ หรืออีเมล์  [email protected] ,
                                                                                                                            [email protected] )
            

       สถานเอกอัครราชทูต ณ กรุงปักกิ่งได้ส่งรายงานข้อมูลเรื่องการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีน ซึ่งจัดทำโดยสำนักงานพาณิชย์ในต่างประเทศ ณ กรุงปักกิ่ง โดยมีสาระสำคัญ สรุปได้ดังนี้     

      1. การเจริญเติบโตอย่างรวดเร็วของจีน จนกลายเป็นมหาอำนาจทางเศรษฐกิจตั้งแต่ทศวรรษ1990 เป็นต้นมา ทำให้ประชาชนจีนในชนบทอพยพเข้าสู่เมืองใหญ่ที่เป็นจุดศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ เช่น ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้และเสิ่นเจิ้น ส่งผลให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยใน ปี 2008 มีการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ถึง 3.058 แสนล้านหยวน นำไปสู่การเก็งกำไร ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ พุ่งสูงขึ้นไปด้วย ทั้งนี้ ก่อนปี 1998 การขยายตัวในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอัตราไม่มาก เนื่องจากการทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ยังไม่แพร่หลาย จึงไม่ทำให้เกิดผลกระทบต่อการผันผวนของราคา อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 1990 เป็นต้นมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มผันผวน โดยเฉพาะในบางเมืองเช่น เสิ้นเจิ้น ไห่หนาน เป็นต้น และขยายตัวในวงกว้างจนเป็นปัญหาระดับประเทศเช่นปัจจุบัน ดังจะเห็นว่าในปี 2009 อสังหาริมทรัพย์ในปักกิ่งมีราคาเฉลี่ย 9,512 หยวนต่อตารางเมตร  หรือเพิ่มขึ้นเป็น 3 เท่าด้วย เมื่อเทียบกับปี 2004  ซึ่งมี ราคาเฉลี่ย 5,000 หยวนต่อตารางเมตร  ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2004 ราคาที่ดินอยู่ที่ 1,198 หยวนต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากปี 2003 ร้อยละ 6.08 และเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นราคาตารางเมตรละ 4,600 หยวนในปี 2009
           

      2.   สาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นเกินความจริง มีปัจจัยส่วนหนึ่งมาจากการปั่นราคาของนักลงทุนละนักเก็งกำไรในตลาด ไม่ได้เกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ทำให้คนที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยไม่สามารถที่จะซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มปรับ ตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจนคาดการว่าจะทำให้เศรษฐกิจจีนเกิดวิกฤตการณ์ฟองสบู่แตก และอาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อเศรษฐกิจทั่วโลก
            

       3.   อย่างไรก็ตาม รัฐบาลจีนไม่ได้นิ่งนอนใจต่อปัญหาดังกล่าว จึงได้กำหนดนโยบายและมาตรการต่างๆ เพื่อรองรับกับสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้ ได้แก่
       3.1) มาตรการด้านการเงินที่เกี่ยวกับการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ โดยจำกัดปริมาณการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งรัฐบาลจีนได้ประกาศเป้าหมายให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในปี 2010 ลดลงจากปี 2009 และกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มอัตราเงินสำรองในการให้สินเชื่อ (Reserve Requirement Ratio: RRR) เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 16.0 ในเดือนกุมภาพันธ์ 2010 ที่ผ่านมา นอกจากนี้ ยังได้ปรับเกณฑ์การชำระเงินดาวน์ในการซื้อบ้านพักอาศัยร้อยละ 20-30 ของราคาที่อยู่อาศัยเป็นร้อยละ 50 รวมทั้งจำกัดสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยบางประเภท เช่น การซื้อบ้านหลังที่สอง เพื่อสกัดกั้นไม่ให้การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปริมาณที่สูงเกินไป
                    

      3.2) มาตรการด้านภาษี ได้ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการให้สิทธิพิเศษการยกเว้นภาษี เช่น กรณีที่มีการขายสิทธิถือครองที่อยู่อาศัย ซึ่งเดิมหากผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์เกินกว่า 2 ปีจะได้รับการยกเว้นภาษีการขายที่อยู่อาศัย แต่ตามเงื่อนไขใหม่ ได้ปรับเพิ่มระยะเวลาการถือครองสิทธิ์ เป็น 5 ปี จึงจะได้รับการยกเว้นภาษีการขาย
                    

       3.3) มาตรการเกี่ยวกับการบริหารด้านการคลังและงบประมาณของรัฐบาลท้องถิ่น โดยรัฐบาลกลางประกาศให้รัฐบาลท้องถิ่นควบคุมการจัดสรรที่ดินให้แก่นักลงทุนอย่างเข้มงวด รวมทั้งกำหนดมาตรการในการจัดสรรที่ดินร้อยละ 70 ของที่ดินในท้องถิ่นนั้น สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกให้ประชาชน ตลอดจนปฏิรูปแหล่งเสื่อมโทรม เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เพียงพอต่อความต้องการและรองรับกับความสามารถในการซื้อของประชาชน ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นมีราคาลดลงได้
                    

      3.4) มาตรการป้องกันไม่ให้หน่วยงานราชการลดหย่อนราคาขายสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่         นักลงทุน และไม่อนุญาตให้มีการชำระค่าที่ดินล่าช้า นอกจากนี้ยังกำหนดให้นักลงทุนต้องชำระค่าโอนที่ดินภายใน 1 ปี พร้อมควบคุมไม่ให้มีการสะสมที่ดินเพื่อเก็งกำไร
                     

       อนึ่ง มาตรการควบคุมข้างต้น  อาจทำให้แนวโน้มความต้องการบริโภคและการลงทุนของจีนในปี 2010 ลดลง ซึ่งอาจเกิดผลกระทบต่อความต้องการในการนำเข้าจากต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศไทย ที่จีนเป็นตลาดส่งออกรายใหญ่  ดังนั้นโอกาสที่ไทยจะส่งออกสินค้าวัสดุในการก่อสร้างและเครื่องประดับตกแต่งบ้านไปยังจีน อาจลดลงด้วย และอาจมีผลกระทบต่อการส่งออกในภาพรวมของไทยด้วย